Αντίστροφη μέτρηση για τους ημιυπαίθριους. 11 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ - 11 ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ

Πάνω από 1.500.000 ακίνητα σε όλη τη χώρα αφορά η ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους και ισόγειους και υπόγειους χώρους, η οποία αποκαλείται «τακτοποίηση» γιατί δεν αποτελεί νομιμοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων

Από αρχές Αυγούστου οι δηλώσεις «τακτοποίησης»- Ζητείται πρόσθετη νομοθετική ρύθμιση για την αναγραφή τους στα συμβόλαια

• ΤΟ ΒΗΜΑ, Πέμπτη 16 Ιουλίου 2009

• Στο τέλος Ιουλίου αναμένεται η δημοσίευση και επομένως η έναρξη εφαρμογής του νόμου για την «τακτοποίηση» των ημιυπαίθριων και ισόγειων και υπόγειων χώρων που άλλαξαν χρήση. Αυτό σημαίνει ότι από τις αρχές Αυγούστου θα αρχίσουν να «τρέχουν» οι προθεσμίες των δηλώσεων και της καταβολής της εισφοράς για 1.500.000 και πλέον ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα.
  

• Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) ωστόσο εκτιμά ότι χρειάζεται πρόσθετη νομοθετική διάταξη που να διευκρινίζει ότι οι ημιυπαίθριοι μπορούν να μεταβιβαστούν με συμβόλαιο και σημειώνει ότι στη Βουλή τόσο ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιάς όσο και ο υφυπουργός κ. Στ. Καλογιάννης τόνισαν ότι η μεταβίβαση δηλωμένων χώρων δεν παρουσιάζει προβλήματα, διότι όποιος χώρος υπάρχει στην οικοδομική άδεια μπορεί να μεταβιβαστεί με συμβόλαιο.

Η πολιτική βούληση είναι δεδομένη, τονίζει η ΠΟΜΙΔΑ, όμως στο κείμενο του νόμου ο νομοθέτης εκφράστηκε πολύ στενότερα από ό,τι ήταν αναγκαίο, για τους ίδιους λόγους που η «τακτοποίηση» δεν ονομάστηκε «νομιμοποίηση». Συνεπώς, η ανησυχία που εκφράστηκε με την πρόσφατη απόφαση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου για ενδεχόμενες ακυρότητες στα μεταβιβαστικά συμβόλαια τυπικά φαίνεται βάσιμη. Για αυτό οι υπουργικές δηλώσεις στη Βουλή είναι αναγκαίο, το συντομότερο δυνατόν, να συμπεριληφθούν και σε ρητή νομοθετική διάταξη, ώστε να μην υπάρξει οποιαδήποτε αμφισβήτηση στις συναλλαγές.

Στη συνέχεια, η ΠΟΜΙΔΑ δίνει στη δημοσιότητα ερωτήσεις και απαντήσεις που καλύπτουν τα θέματα που δημιουργούνται από τη νέα ρύθμιση:

1 Τι καλύπτει η ρύθμιση της πολεοδομικής τακτοποίησης;

Η ρύθμιση αποτελεί αναγνώριση από τη Διοίκηση της αλλαγής χρήσης νόμιμα δομημένων χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου περιγράμματος του όγκου της οικοδομής και απεικονίζονται στα εγκεκριμένα σχέδιά της, πλην όμως έχει αλλάξει ο τρόπος χρήσης τους, και οδηγεί σε απαλλαγή των ιδιοκτητών τους από όλες τις εις βάρος τους συνέπειες εξαιτίας της αλλαγής αυτής. Η όλη ρύθμιση, η οποία απαντά σε καθολικό σχεδόν κοινωνικό αίτημα, αποκαλείται τακτοποίηση γιατί δεν αποτελεί νομιμοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων, αλλά και προς αποφυγή άλλων νομικών σκοπέλων που θα την εξέθεταν σε κίνδυνο ανατροπής της.

Η ρύθμιση προβλέπει ότι κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι κάθε είδους κτιρίων, των οποίων η χρήση έχει μετατραπεί σε κλειστούς, αλλά και υπέργειοι χώροι στάθμευσης οχημάτων ή υπόγειοι χώροι αποθηκών, που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, μπορούν να διατηρήσουν νόμιμα πλέον τη νέα χρήση τους, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

α) ο χώρος έχει κατασκευαστεί βάσει οικοδομικής αδείας, η οποία έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί ως την 2 Ιουλίου 2009 και απεικονίζεται στα εγκεκριμένα σχέδια, β) η νέα χρήση δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου, γ) να υποβληθεί σχετική αίτηση με τα οριζόμενα στη διάταξη δικαιολογητικά και δ) να καταβληθεί η προβλεπόμενη εισφορά.

Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πλέον πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήση στην οποία έχουν μετατραπεί καθ΄ όλη τη διάρκεια της υπόλοιπης ζωής του συγκεκριμένου κτίσματος.

Η ρύθμιση αποκλείει τις άδειες που εκδόθηκαν μετά την 2.7.2009, παρότι οι μελέτες τους έχουν σχεδιαστεί με τους προϊσχύσαντες όρους δόμησης! Από αυτό προκύπτει αναιτιολόγητα δυσμενής μεταχείριση σε βάρος πολλών χιλιάδων ιδιοκτητών με οικοδομικές μελέτες που έχουν κατατεθεί σε όλη τη χώρα με τις προϊσχύσασες διατάξεις ως την ημέρα δημοσίευσης του νόμου, αλλά απαγορεύεται η τακτοποίηση και των δικών τους χώρων. Η άνιση και παράλογη αυτή μεταχείριση πρέπει να αποκατασταθεί το συντομότερο δυνατόν.

2 Ποιοι χώροι δεν τακτοποιούνται;

Αυθαίρετα κτίσματα, προεκτάσεις κτιρίων πέρα από την οικοδομική άδεια και γενικά χώροι που δεν απεικονίζονται στα νόμιμα σχέδια της οικοδομής όπως π.χ. κλειστοί εξώστες, βεράντες και πιλοτές, όπως επίσης πατάρια, σοφίτες κτλ.

3 Ποια είναι η διαδικασία δήλωσης χώρων με αλλαγή χρήσης;

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή εξουσιοδοτημένο πρόσωπο υποβάλλει προς την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία φάκελο με:

α) αίτηση για «τακτοποίηση» του κτίσματος, β) υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν, στην οποία πρέπει να αναφέρονται τα πλήρη ατομικά στοιχεία του ιδιοκτήτη, ο ΑΦΜ και η ΔΟΥ φορολογίας του ιδιοκτήτη και συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του δαπέδου του, η χρήση, ο αριθμός της οικοδομικής άδειας και ο χρόνος έκδοσής της, γ) φωτοτυπία της εγκεκριμένης από την πολεοδομία κάτοψης του ορόφου, στην οποία αποτυπώνεται ο ημιυπαίθριος χώρος που δηλώνεται, δ) παράβολο δημοσίου ταμείου ύψους 250 ευρώ για κάθε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, στην οποία υπάρχουν κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, το οποίο συμψηφίζεται με το ποσό της εφάπαξ εισφοράς. Το παράβολο αυτό ανέρχεται σε 350 ευρώ για τους λοιπούς δηλούμενους χώρους (υπόγεια κτλ.).

4 Ποιες είναι οι προθεσμίες της διαδικασίας δήλωσης;

Η αίτηση είτε κατατίθεται στο πρωτόκολλο της πολεοδομικής υπηρεσίας του τόπου του ακινήτου εντός ανατρεπτικής προθεσμίας έξι μηνών είτε αποστέλλεται με συστημένη επιστολή εντός τεσσάρων μηνών από την ισχύ του νόμου.

Ο αιτών καλείται να προσκομίσει εντός 15 ημερών στην πολεοδομική υπηρεσία τα τυχόν ελλιπή στοιχεία, ώστε να συμπληρωθεί ο φάκελος.

Ασχετα από την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου και με δεδομένο ότι κατά τον Αύγουστο οι πολεοδομίες υπολειτουργούν, η διαδικασία κατάθεσης δηλώσεων τακτοποίησης πρακτικά θα αρχίσει από τις αρχές Σεπτεμβρίου 2009 και θα λήξει περί το τέλος Ιανουαρίου 2010.

5 Ποιο είναι το ύψος της εφάπαξ εισφοράς;

Τα υπέρογκα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης αυθαιρέτου που ισχύουν σήμερα, αλλά στην πράξη δεν επιβάλλονται παρά μόνον κατόπιν καταγγελίας, αντικαθίστανται με εφάπαξ εισφορά που καταβάλλεται εντός έτους από την ισχύ του νόμου. Η εισφορά υπολογίζεται από την πολεοδομία στο 10% της τιμής ζώνης του συστήματος αντικειμενικών αξιών που ισχύει στην περιοχή.

Αν η εισφορά καταβληθεί ολόκληρη σε μια δόση, το ποσό της μειώνεται κατά 10%, δηλαδή το κόστος τακτοποίησης στην πράξη μειώνεται στο 9%.

6 Ποια είναι η διαδικασία πληρωμής;

Ο υπολογισμός της εισφοράς γίνεται από την πολεοδομική υπηρεσία σε ειδικό έντυπο που αποστέλλεται στον αιτούντα εντός 40 ημερών από τη διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρησιμοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωμής της εισφοράς. Η εισφορά καταβάλλεται στο δημόσιο ταμείο εντός έτους από την ισχύ του νόμου, τμηματικά σε τρεις ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη καταβάλλεται εντός εννέα μηνών από την ισχύ του νόμου.

Τα παραστατικά εξόφλησης της εισφοράς προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία.

7 Τι συμβαίνει με όποιον ήδη πληρώνει πρόστιμο σε εκκρεμή υπόθεση;

Με την υποβολή της αίτησης αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων και καταβολής προστίμων σε οποιοδήποτε στάδιο και διαδικασία και αν ευρίσκεται. Κατά συνέπεια, παύει πλέον η υποχρέωση πληρωμής του προστίμου ανέγερσης και του ετήσιου προστίμου διατήρησης. Κατά την ορθή ερμηνεία, η διατύπωση καλύπτει και όλες τις τυχόν εκκρεμείς ποινικές διαδικασίες και κυρώσεις. Δεν αναζητούνται όμως και δεν επιστρέφονται τυχόν ήδη καταβληθέντα ποσά προστίμων.

8 Τι συνέπειες έχει όποιος δεν δηλώσει;

Σε περίπτωση μη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή μη εξόφλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων. Σε περίπτωση ελέγχου ή καταγγελίας τα πρόστιμα που προβλέπει η νέα ρύθμιση είναι τα εξής:

α. Πρόστιμο ανέγερσης, σε ποσοστό 30% της αξίας του αυθαιρέτου, με βάση την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, β. πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% κατ΄ έτος της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται παραπάνω, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του, από την κατασκευή του ως την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

9 Μήπως το κράτος αργότερα μου ζητήσει αναδρομικά κάποιο φόρο, ή πρόστιμο;

Η διάταξη ρητά προβλέπει ότι δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι για «μεταβιβάσεις του ακινήτου». Η διατύπωση αυτή καλύπτει ουσιαστικά τον ιδιοκτήτη στο να μη του ζητηθεί οποιοσδήποτε αρχικός, πρόσθετος ή συμπληρωματικός φόρος για την προς αυτόν περιέλευση του χώρου αυτού με αγορά, κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή.

Επίσης, η διάταξη ρητά αποκλείει την αναδρομική αναζήτηση ασφαλιστικών εισφορών για την κατασκευή των δηλούμενων χώρων, για τους οποίους σημειώνουμε ότι έχουν καταβληθεί, μειωμένες έστω, ασφαλιστικές εισφορές κατά τον χρόνο κατασκευής τους.

10 Με τι θα επιβαρυνθεί στο μέλλον όποιος κάνει σχετική δήλωση;

Οι ημιυπαίθριοι και λοιποί χώροι που θα δηλωθούν θα έχουν στο μέλλον τις επιβαρύνσεις που θα είχαν αν ήταν εξαρχής δηλωμένοι με την πραγματική τους χρήση και συγκεκριμένα: ΟΤΑ: Οι υπόγειοι και ισόγειοι χώροι είναι κατά κανόνα δηλωμένοι στους ΟΤΑ με την αρχική (νόμιμη) χρήση τους, για τον υπολογισμό των δημοτικών τελών καθαριότητας και φωτισμού και κατ΄ επέκταση και του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και συνεπώς η δήλωση ουδεμία αλλαγή επιφέρει.

ΕΤΑΚ: Οι φορολογούμενοι έχουν ήδη δηλώσει όλους τους υπόγειους χώρους και πολλούς ημιυπαίθριους στο Ε9 ως βοηθητικούς χώρους των κατοικιών τους. Μετά το πέρας της διαδικασίας τακτοποίησης, και συγκεκριμένα από 1.1.2010, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να τροποποιήσουν το Ε9 τους, με βάση τη νέα χρήση που δήλωσαν. Η φορολογική επιβάρυνση για το μέλλον είναι 1 ετησίως και αφορά μόνον όσους η αντικειμενική αξία των κατοικιών τους υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 100.000 ευρώ για τους άγαμους και 200.000 ευρώ για τους έγγαμους.

11 Υπάρχουν αλλαγές στις σχέσεις συνιδιοκτητών κτιρίων;

Η ρύθμιση δεν καλύπτει ρητά το πρόβλημα. Πάντως, η νέα ρύθμιση δεν επηρεάζει τη συμμετοχή των οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας.

Οι χώροι μνημονεύονταν στα συμβόλαια και μεταβιβάζονταν κανονικά μέχρι προ του νέου νόμου με αναφορά στη νόμιμη χρήση τους. Στο μέλλον θα μπορούν και πάλι να μεταβιβάζονται κανονικά εφόσον ο νόμος έχει αναγνωρίσει και τη νέα χρήση τους, υπό την προϋπόθεση ότι έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησής τους.